Zabezpieczenie podatkowe przy sprzedaży nieruchomości – nowe zasady

Do niedawna każdy podatnik, który chciał sprzedać nieruchomość, będąc obciążonym zaległościami podatkowymi objętymi zawieszeniem windykacji, musiał liczyć się z automatycznym zatrzymaniem przez urząd skarbowy 50% wartości transakcji. Dotyczyło to zarówno przypadków, gdy dług był „zamrożony” wskutek odwołania sądowego, jak i decyzji Dyrekcji ds. Rozstrzygania Sporów Podatkowych (DED). Niezależnie od statusu długu, niezależny organ podatkowy AADE wymagał zabezpieczenia połowy kwoty sprzedaży jako gwarancji na spłatę zadłużenia.

Nowe przepisy i ich znaczenie

Na mocy nowej decyzji prezesa AADE, Giorgosa Pitsilisa (A.1072/2025), sytuacja ulega znaczącej zmianie. Obecnie możliwe jest ograniczenie zatrzymania środków do zaledwie 5% ceny sprzedaży, pod warunkiem spełnienia określonych wymagań.

Ulga dotyczy podatników, których zadłużenie główne przekracza 50 000 euro i jest objęte zawieszeniem postępowania egzekucyjnego – zarówno na mocy wyroku sądowego, jak i decyzji DED. Aby skorzystać z obniżonej kwoty zatrzymania, dłużnik musi zapewnić odpowiednie zabezpieczenie na rzecz Skarbu Państwa.

Formy zabezpieczenia

Podatnik może to uczynić na dwa sposoby:

• poprzez przedstawienie gwarancji bankowej lub innej formy gwarancji,
• lub przez ustanowienie pierwszej hipoteki na innej nieruchomości należącej do podatnika.

W przypadku hipoteki, AADE przyjmuje za zabezpieczenie 80% wartości obiektywnej (oszacowanej) nieruchomości. Jeśli wartość hipoteki nie pokrywa w pełni wymaganego zabezpieczenia, wysokość zatrzymania jest proporcjonalnie dostosowywana – np. do 10%, 20%, 35% – w zależności od stopnia pokrycia długu.

Przykład praktyczny

Podatnik posiada zawieszone zadłużenie w wysokości 80 000 euro i sprzedaje nieruchomość za 200 000 euro. Jeśli zaproponuje inną nieruchomość (np. działkę) o wartości oszacowanej na 100 000 euro i ustanowi na niej pierwszą hipotekę, AADE zaakceptuje 80% tej wartości, czyli 80 000 euro, jako wystarczające zabezpieczenie. W efekcie zatrzymanie środków spada z 100 000 euro (50%) do 10 000 euro (5%), co poprawia płynność finansową podatnika i ułatwia przeprowadzenie transakcji.

Pozostałe przypadki

• Podatnicy posiadający ustrukturyzowane i aktualne plany spłat zadłużeń otrzymują cyfrowo zaświadczenie o niezaleganiu podatkowym z zatrzymaniem 70% wartości sprzedaży, nie przekraczającym całkowitej kwoty zadłużenia. Warunkiem jest, by cena sprzedaży była równa lub wyższa od wartości oszacowanej nieruchomości. W przypadku ceny niższej, stosowane jest zatrzymanie 70% ceny sprzedaży, a jeśli to nadal nie wystarcza, liczona jest kwota na podstawie 70% wartości oszacowanej, z zastrzeżeniem, że łączna zatrzymana suma nie przekroczy ceny sprzedaży.
• Podatnicy z niestrukturyzowanym zadłużeniem przekraczającym 30 euro, nieobjętym planem spłat ani zawieszeniem egzekucji nie otrzymują zaświadczenia o niezaleganiu. W takich sytuacjach, pod warunkiem prawidłowego złożenia deklaracji podatkowych i braku innych blokad, system myAADE umożliwia wydanie elektronicznego Certyfikatu Zadłużenia, który pozwala na sfinalizowanie transakcji sprzedaży nieruchomości.

Wdrożenie nowych przepisów przez AADE ma na celu zrównoważenie ochrony interesów fiskusa i poprawę sytuacji finansowej podatników, umożliwiając im płynniejszą sprzedaż nieruchomości pomimo istniejących obciążeń podatkowych. Nowy mechanizm zwiększa przejrzystość i ułatwia zarządzanie procesem zabezpieczeń podatkowych.