Właściciele nieruchomości w Grecji, którzy zdecydują się przeznaczyć nieużywane mieszkanie lub lokal wynajmowany dotychczas krótkoterminowo na najem długoterminowy, mogą skorzystać z trzyletniego zwolnienia z podatku dochodowego od czynszu. Warunkiem jest zawarcie kwalifikującej się umowy najmu najpóźniej do 31 grudnia 2026 roku.
Program został wprowadzony jako tymczasowa zachęta do przywracania na rynek mieszkań, które przez dłuższy czas pozostawały puste albo były oferowane w ramach najmu krótkoterminowego, między innymi za pośrednictwem platform typu Airbnb. Celem rozwiązania jest zwiększenie liczby lokali dostępnych dla osób poszukujących stałego miejsca zamieszkania oraz ograniczenie presji na rosnące ceny czynszów.
Obecnie nie wiadomo, czy preferencja zostanie przedłużona na 2027 rok. Choć przedstawiciele rynku nieruchomości postulują kontynuację programu, nie zapadła dotychczas ostateczna decyzja. Właściciele, którzy spełniają warunki, powinni więc kierować się aktualnie obowiązującym terminem, czyli 31 grudnia 2026 roku.
Zwolnienie z podatku przez 36 miesięcy
Ulga obejmuje dochody z kwalifikującego się najmu przez 36 miesięcy, licząc od miesiąca zawarcia umowy. W tym okresie właściciel nie zapłaci podatku dochodowego od otrzymywanego czynszu.
Zwolnienie może być szczególnie korzystne ze względu na obowiązującą od 2026 roku skalę opodatkowania dochodów z nieruchomości:
Rzeczywista wysokość oszczędności zależy między innymi od miesięcznego czynszu, łącznego dochodu właściciela z nieruchomości, czasu trwania najmu oraz spełnienia wszystkich wymogów programu.
Ulga dotyczy wyłącznie podatku dochodowego od czynszu. Nie zwalnia właściciela z podatku od nieruchomości ENFIA ani z kosztów ubezpieczenia, utrzymania, remontów i innych zobowiązań związanych z posiadaniem lokalu.
Które nieruchomości kwalifikują się do programu?
Z preferencji mogą skorzystać osoby fizyczne przeznaczające na najem długoterminowy mieszkanie, które:
- było wykazywane jako puste przez co najmniej trzy lata;
- albo przez wymagany okres funkcjonowało w systemie najmu krótkoterminowego;
- zostanie przeznaczone wyłącznie na cele mieszkaniowe;
- ma powierzchnię nieprzekraczającą 120 m².
Limit powierzchni może zostać zwiększony o 20 m² na każde dziecko pozostające na utrzymaniu najemcy.
Status pustego mieszkania musi wynikać z wcześniejszych deklaracji podatkowych, w szczególności z formularza E2. W przypadku lokalu wykorzystywanego do najmu krótkoterminowego jego wcześniejszy sposób użytkowania powinien być potwierdzony wpisem w odpowiednim rejestrze oraz złożonymi deklaracjami.
Nie wystarczy zatem samo oświadczenie właściciela, że lokal był niezamieszkany albo oferowany turystom. Informacje te muszą znajdować potwierdzenie w danych posiadanych przez grecki urząd skarbowy AADE.
Jak długo musi trwać najem?
Podstawowym warunkiem jest zawarcie umowy długoterminowego najmu na co najmniej trzy lata. Okres ten powinien wynikać z elektronicznie zgłoszonej umowy.
Przepisy przewidują wyjątek dla mieszkań wynajmowanych określonym grupom pracowników sektora publicznego. W takim przypadku ulga może obowiązywać również przy umowie trwającej co najmniej sześć kolejnych miesięcy.
Rozwiązanie to obejmuje między innymi:
- nauczycieli publicznych placówek oświatowych;
- lekarzy i personel pielęgniarski zatrudniony w jednostkach administracji publicznej;
- funkcjonariuszy służb mundurowych;
- żołnierzy i innych pracowników Sił Zbrojnych;
- pozostałe wskazane prawem grupy pracowników sektora publicznego.
Ma to ułatwić znalezienie mieszkań osobom czasowo kierowanym do pracy w regionach, w których występuje niedobór lokali przeznaczonych na zwykły najem.
Sama umowa na papierze nie wystarczy
Termin 31 grudnia 2026 roku nie dotyczy jedynie rozpoczęcia przygotowań lub znalezienia potencjalnego lokatora. Do tego dnia powinna zostać zawarta kwalifikująca się umowa, a najem prawidłowo zgłoszony w elektronicznym systemie AADE.
Ustne porozumienie z najemcą, podpisanie prywatnego dokumentu lub przyjęcie zaliczki nie wystarczą do zabezpieczenia prawa do zwolnienia. Konieczne jest elektroniczne złożenie deklaracji dotyczącej danych najmu nieruchomości.
Przed podpisaniem umowy właściciel powinien sprawdzić – najlepiej przy pomocy księgowego – historię podatkową lokalu. Należy upewnić się, że jego wcześniejszy status został prawidłowo wykazany w formularzu E2 albo w Rejestrze Nieruchomości Najmu Krótkoterminowego.
Przygotowanie pustego mieszkania może potrwać
W przypadku lokali nieużywanych przez kilka lat samo znalezienie najemcy może nie być największym wyzwaniem. Nieruchomość może wymagać wcześniejszego przygotowania, obejmującego między innymi:
- ponowne podłączenie energii elektrycznej lub wody;
- uzyskanie wymaganych świadectw i dokumentów;
- naprawę instalacji elektrycznej albo hydraulicznej;
- odnowienie łazienki lub kuchni;
- kontrolę ogrzewania i klimatyzacji;
- malowanie oraz wymianę uszkodzonych elementów;
- podstawową poprawę stanu technicznego i energetycznego.
Czasu wymaga również zamieszczenie ogłoszenia, znalezienie wiarygodnego najemcy, przeprowadzenie oględzin, uzgodnienie warunków oraz przygotowanie prawidłowej umowy.
Właściciele, których mieszkania wymagają remontu, nie powinni więc odkładać decyzji do ostatnich tygodni roku. Pośpiech zwiększa ryzyko popełnienia błędów, wyboru niewłaściwego najemcy albo nieprawidłowego zgłoszenia umowy.
Czekanie na przedłużenie ulgi może być ryzykowne
Właściciele stoją obecnie przed wyborem: skorzystać z obowiązujących zasad czy poczekać na ewentualne przedłużenie programu. Oba rozwiązania wiążą się z ryzykiem.
Zbyt szybkie wynajęcie mieszkania bez sprawdzenia najemcy, stanu technicznego lokalu i treści umowy może prowadzić do późniejszych problemów. Z kolei oczekiwanie na decyzje dotyczące 2027 roku może spowodować, że zabraknie czasu na przygotowanie nieruchomości i prawidłowe zakończenie wszystkich formalności przed 31 grudnia.
Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest wcześniejsze sprawdzenie, czy lokal spełnia warunki programu, oszacowanie zakresu potrzebnych prac oraz rozpoczęcie poszukiwania najemcy z odpowiednim wyprzedzeniem. Przed zawarciem umowy warto skonsultować dokumentację z księgowym lub doradcą podatkowym.
Trzyletnie zwolnienie może przynieść właścicielom znaczące oszczędności, ale wyłącznie wtedy, gdy wszystkie wymogi zostaną spełnione i właściwie udokumentowane.
