Mieszkania w Atenach stały się jednymi z najtrudniej dostępnych w Europie – według najnowszego raportu Deloitte, ich zakup wymaga średnio 15,3-krotności rocznego wynagrodzenia brutto. Tym samym stolica Grecji znalazła się na drugim miejscu w Europie pod względem kosztów nabycia własnej nieruchomości, ustępując jedynie Amsterdamowi, gdzie 70-metrowe mieszkanie kosztuje równowartość 15,4 rocznych pensji brutto.
Na przeciwnym biegunie zestawienia znalazła się Dania. W trzecim co do wielkości mieście tego kraju – Odense – mieszkańcy potrzebują jedynie 4,9 rocznego dochodu, aby stać się właścicielami 70 m² mieszkania. Podobny wskaźnik odnotowano we włoskim Turynie, natomiast w Manchesterze (Wielka Brytania) wskaźnik ten wynosi 5,3, co plasuje miasto wśród najbardziej przystępnych pod tym względem w Europie.
Dane z 28 krajów
Raport Deloitte obejmuje 28 krajów europejskich oraz dodatkowo analizuje rynek mieszkaniowy w Turcji i Izraelu. Badanie wskazuje, że Amsterdam i Ateny znalazły się na czele rankingu zarówno w kategorii miast, jak i europejskich stolic. Trzecie miejsce zajęła Praga, gdzie koszt nabycia 70 m² mieszkania sięga 15-krotności średnich rocznych zarobków brutto.
Jak podkreślają autorzy raportu, tak wysokie wartości w największych metropoliach wskazują na poważną nierównowagę między podażą a popytem, niezależnie od różnic w poziomie dochodów w poszczególnych państwach.
Niedobór mieszkań na sprzedaż oraz rosnąca trudność w ich nabyciu napędzają rynek najmu, którego ceny rosną nie tylko w największych metropoliach, takich jak Praga, lecz także w miastach regionalnych. Dodatkowym obciążeniem są wysokie stopy procentowe, które zniechęcają zarówno kupujących, jak i deweloperów. Wstrzymane lub opóźnione inwestycje mieszkaniowe prowadzą do spowolnienia podaży, podczas gdy zapotrzebowanie pozostaje wysokie, zwłaszcza w miastach notujących szybki wzrost liczby ludności.
Ceny sprzedaży mieszkań – Grecja na tle Europy
Z raportu Deloitte wynika, że najdroższym krajem do zakupu nowego mieszkania pozostaje Luksemburg, gdzie średnia cena wynosi 8 760 euro za m². Kolejne miejsca zajmują Izrael (6 131 euro/m²) oraz Wielka Brytania (5 203 euro/m²). Grecja, mimo że w ciągu roku odnotowała dwucyfrowy wzrost cen sprzedaży o 10,2%, nadal plasuje się wśród najtańszych rynków mieszkaniowych w Europie, z przeciętną ceną 1 792 euro za m². Należy jednak podkreślić dużą rozbieżność między rynkiem stołecznym a peryferiami, zwłaszcza w regionach kontynentalnych.
Na poziomie miast ceny kształtują się inaczej. W Atenach średnia cena sprzedaży nowych mieszkań wynosi 4 098 euro za m² – znacznie wyżej niż średnia krajowa, ale wciąż daleko od najbardziej kosztownych rynków w Europie. Prym w tym zestawieniu wiedzie Tel Awiw, gdzie za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba zapłacić średnio 13 970 euro. W Europie kontynentalnej najdroższe pozostaje miasto Luksemburg (11 074 euro/m²), za nim plasują się Frankfurt (10 800 euro/m²) oraz Paryż (10 760 euro/m²).
Najniższe ceny notuje Ankara w Turcji, gdzie koszt zakupu wynosi jedynie 905 euro za m². W Stambule ceny są wyższe – 1 469 euro/m² – ale nadal porównywalne z poziomem odnotowanym w Patras (1 457 euro/m²).
Największy roczny wzrost cen nowych mieszkań w Europie odnotowano w Krakowie, gdzie ceny poszybowały aż o 28,1%. Kolejne miejsca zajęły Jerozolima (+25,2%) oraz albańskie miasta Tirana i Vlora (po +25%). Ateny znalazły się na 6. miejscu wśród 25 stolic, ze wzrostem cen na poziomie 10,8%, co potwierdza utrzymującą się presję na rynku nieruchomości w Grecji.
Rynek najmu – Ateny wciąż tańsze dla cudzoziemców
Choć Grecy od lat borykają się ze stałymi i znacznymi podwyżkami czynszów, stolica kraju na tle innych metropolii europejskich pozostaje relatywnie tania. Średni koszt najmu w Atenach wynosi obecnie 12,7 euro za m² miesięcznie. Dla porównania, w Luksemburgu cena jest aż 3,5 razy wyższa, sięgając 43,4 euro/m². Kolejne miejsca zajmują Paryż (32 euro/m²), Dublin (31,7 euro/m²) i Barcelona (29,9 euro/m²).
Najtańsze mieszkania do wynajęcia można znaleźć w Albanii – w Durrës (4,9 euro/m²) i Vlora (5 euro/m²). Wśród tańszych rynków znajduje się także Patras, gdzie średni koszt najmu osiągnął 7 euro/m².
Kredyty hipoteczne i koszty finansowania
Raport Deloitte zwraca uwagę, że kluczowym czynnikiem kształtującym dostępność mieszkań są stopy procentowe, które decydują o kosztach kredytów hipotecznych. W analizowanych 28 krajach Europy najwyższe średnie oprocentowanie odnotowano na Węgrzech – 9,35%. Dla porównania, średnia dla całego regionu wyniosła 4,36%, co wskazuje na umiarkowany, choć wciąż odczuwalny koszt zadłużania się w Europie.
Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Grecji wynosi obecnie 4,61%, co plasuje kraj na 8. miejscu w Europie. Wyższe stopy procentowe, przekraczające poziom 5%, odnotowano m.in. w:
- Polsce (7,67%),
- Rumunii (6,89%),
- Norwegii (5,66%),
- Albanii (5,26%),
- Czechach (5,07%).
Na drugim końcu zestawienia znajdują się państwa z najniższym oprocentowaniem. Najtańsze kredyty hipoteczne dostępne są w:
- Bułgarii (2,83%),
- Chorwacji (2,86%),
- Turcji (3,01%).
Zmiany rok do roku
Raport wskazuje również na roczne wahania oprocentowania w poszczególnych krajach. Największy wzrost odnotowano na Węgrzech, gdzie stopy wzrosły o 195 punktów bazowych, co świadczy o zaostrzeniu polityki monetarnej.
Inne znaczące wzrosty miały miejsce w:
- Turcji i Portugalii (+83 pb),
- Norwegii (+82 pb),
- Grecji (+51 pb),
- na Słowacji (+32 pb),
- w Bośni i Hercegowinie (+27 pb).
Z kolei spadek oprocentowania odnotowano w 18 z 28 analizowanych krajów. Największe obniżki nastąpiły w:
- Serbii (-82 pb),
- Rumunii i Włoszech (-79 pb),
- Luksemburgu (-77 pb),
- Czechach i Chorwacji (-74 pb),
- Danii (-71 pb).
Trend ogólny
Podsumowując, choć w 10 krajach stopy procentowe wzrosły, to w większości rynków zaobserwowano ich spadek. Średnia stopa hipoteczna w Europie w 2024 roku wskazuje jednak na lekki trend wzrostowy, co w praktyce oznacza, że koszt finansowania zakupu mieszkania pozostaje zróżnicowany, a jego dostępność zależy od lokalnych uwarunkowań gospodarczych i decyzji banków centralnych.
