Nowa regulacja zapowiedziana przez Kyriakosa Pierrakakisa może znacząco zmienić sytuację osób zadłużonych posiadających więcej niż jedną nieruchomość. Po raz pierwszy w ramach pozasądowego mechanizmu restrukturyzacji długów możliwe będzie wyodrębnienie głównego miejsca zamieszkania od pozostałego majątku, co otwiera drogę do korzystniejszych warunków spłaty zobowiązań.
Koniec traktowania majątku jako całości
Dotychczas obowiązujące przepisy zakładały, że cały majątek dłużnika – zarówno główne miejsce zamieszkania, jak i inne nieruchomości – analizowany jest łącznie. W praktyce oznaczało to, że posiadanie dodatkowych aktywów, takich jak dom wakacyjny czy mieszkanie na wynajem, podnosiło wartość majątku i ograniczało możliwość uzyskania znaczącego umorzenia długu. Jednocześnie prowadziło to do wyższych miesięcznych rat.
Nowe rozwiązanie zmienia tę logikę. Dłużnik będzie mógł zdecydować się na ochronę wyłącznie swojej głównej nieruchomości, pozostawiając pozostałe składniki majątku do likwidacji w ramach procesu restrukturyzacji.
Jak działa nowy mechanizm
W praktyce oznacza to, że propozycja spłaty zadłużenia będzie oparta wyłącznie na wartości głównego miejsca zamieszkania, a nie całego majątku. System uwzględni wartość nieruchomości określoną jako wyższą z dwóch: wartości rynkowej wskazanej przez wierzyciela lub wartości podatkowej (ENFIA).
Na tej podstawie obliczana będzie zarówno wysokość rat, jak i skala ewentualnego umorzenia („haircut”). Szczególnie korzystne warunki mogą uzyskać osoby, których zadłużenie przewyższa wartość głównego mieszkania – w takich przypadkach możliwe są większe redukcje długu i niższe miesięczne obciążenia.
Praktyczne przykłady
Zmiana przepisów najlepiej widoczna jest na konkretnych przykładach. Obecnie dłużnik posiadający dom i nieruchomość wakacyjną o łącznej wartości 250 tys. euro oraz zadłużenie na poziomie 200 tys. euro musi liczyć się z wyższą ratą i ograniczonym umorzeniem, ponieważ analizowany jest cały majątek.
Po wprowadzeniu nowych zasad będzie mógł zdecydować się na ochronę wyłącznie głównego miejsca zamieszkania, a pozostała nieruchomość zostanie przeznaczona do sprzedaży. Dzięki temu warunki spłaty będą oparte jedynie na wartości domu, co znacząco poprawi ich dostępność.
Jeszcze wyraźniej widać to w sytuacji, gdy wartość głównego mieszkania wynosi 120 tys. euro, a całkowite zadłużenie sięga 200 tys. euro. W takim przypadku nowy mechanizm umożliwia znaczne umorzenie części zobowiązań, dostosowując plan spłaty do realnej wartości nieruchomości.
Co się nie zmienia
Dla osób posiadających wyłącznie jedną nieruchomość sytuacja pozostaje w dużej mierze bez zmian. Już w obecnym systemie warunki restrukturyzacji są ustalane na podstawie wartości tej nieruchomości oraz dochodów dłużnika, dlatego nowe przepisy nie przynoszą w tym przypadku istotnych dodatkowych korzyści.
Proces ubiegania się o restrukturyzację pozostaje zasadniczo taki sam. Dłużnik składa wniosek w ramach mechanizmu pozasądowego, wskazując, że chce chronić wyłącznie główne miejsce zamieszkania. Wygenerowana propozycja uwzględnia wówczas sprzedaż pozostałych nieruchomości, która odbywa się drogą elektronicznych aukcji i stanowi element porozumienia z wierzycielami.
Po zaakceptowaniu warunków zawierana jest umowa określająca harmonogram spłat oraz zasady likwidacji pozostałego majątku. Kluczowe jest przestrzeganie ustalonych warunków – tylko wtedy możliwe jest zachowanie prawa do ochrony głównego miejsca zamieszkania.
Większa elastyczność dla zadłużonych
Nowa regulacja wprowadza większą elastyczność i daje realną szansę na uporządkowanie sytuacji finansowej osobom posiadającym rozproszony majątek. Największe korzyści odniosą ci, którzy mają kilka nieruchomości, ale chcą zabezpieczyć przede wszystkim dach nad głową.
Jednocześnie rozwiązanie to porządkuje kwestię nieruchomości dodatkowych, które dotychczas często pozostawały niewykorzystane, a jednocześnie obciążały proces restrukturyzacji. Dzięki możliwości ich sprzedaży system staje się bardziej przejrzysty, a dla wielu dłużników – po prostu bardziej sprawiedliwy.
