System krótkoterminowych najmu typu Airbnb w Grecji staje się coraz bardziej rygorystyczny. Od 1 października 2025 r. zacznie obowiązywać nowe ramy prawno-podatkowe, a właściciele nieruchomości będą musieli szczególnie uważać, aby nie wpaść w pułapki skomplikowanych przepisów. Zaktualizowany przewodnik opublikowała właśnie Niezależna Administracja Dochodów Publicznych (AADE), przedstawiając w formie pytań i odpowiedzi najważniejsze obowiązki wynajmujących.
Czym jest krótkoterminowy najem?
Od 1 stycznia 2024 r. za najem krótkoterminowy uznaje się wynajem lub podnajem nieruchomości na okres do 59 dni, pod warunkiem że nieruchomości są wynajmowane umeblowane i bez świadczenia dodatkowych usług poza zapewnieniem pościeli. Ważne jest, że limit 59 dni dotyczy każdej pojedynczej umowy, a nie łącznego czasu wynajmu w ciągu roku.
- Wynajem od 60 dni i więcej traktowany jest już jako długoterminowy i wymaga zgłoszenia w systemie AADE.
- Jeśli właściciel oferuje dodatkowe usługi (np. sprzątanie, catering), nieruchomość uznawana jest za obiekt turystyczny, co oznacza konieczność rejestracji działalności gospodarczej.
Nowe zasady rejestracji i numerów AMΑ
Każda nieruchomość przeznaczona na krótkoterminowy wynajem musi być zarejestrowana w Rejestrze Nieruchomości Krótkoterminowego Najmu i otrzymać indywidualny numer AMΑ. Zasada ta obowiązuje zarówno w przypadku nowych umów, zmiany właściciela, jak i ponownej aktywacji nieruchomości w systemie.
W szczególności dotyczy to obiektów położonych w centralnych dzielnicach Aten (1., 2. i 3. jednostka administracyjna), które muszą być ponownie zarejestrowane do końca 2024 roku, aby kontynuować działalność.
Podatki i VAT
- Osoby fizyczne wynajmujące do dwóch nieruchomości rozliczają przychody jako dochód z nieruchomości i są zwolnione z VAT.
- Właściciele posiadający trzy lub więcej obiektów podlegają obowiązkowo podatkowi VAT w wysokości 13% od całości działalności.
- Spółki i osoby prawne, niezależnie od liczby nieruchomości, również muszą rozliczać VAT.
Dodatkowe obowiązki i ograniczenia
- Właściciel, który posiada jedynie prawo własności „nagi” (bez prawa użytkowania), nie może być zarządcą nieruchomości. Taką możliwość ma jedynie w roli podnajemcy.
- Cudzoziemcy posiadający nieruchomość w Grecji muszą uzyskać grecki numer podatkowy (AFM), aby móc rozliczać podatki i dochody z wynajmu.
- W przypadku anulowania rezerwacji konieczne jest złożenie odpowiedniej korekty w systemie AADE, nawet jeśli nie doszło do zapłaty czynszu.
Wysokie kary za nieprzestrzeganie przepisów
Właściciele, którzy nie zarejestrują nieruchomości lub nie zastosują się do nowych zasad, narażają się na kary finansowe, sięgające nawet 5 000 euro.
Nowe przepisy pokazują, że greckie władze dążą do większej przejrzystości rynku i skuteczniejszej kontroli nad sektorem krótkoterminowych najmu, który w ostatnich latach dynamicznie się rozwinął.
