Od listopada 2025 r. wchodzą w życie nowe przepisy, które mają zachęcić właścicieli nieruchomości pozostających od lat pustymi lub wynajmowanych wyłącznie krótkoterminowo do udostępnienia ich na wynajem długoterminowy. Zmiany wynikają z nowelizacji ustawy podatkowej przygotowanej przez Ministerstwo Gospodarki i Finansów i mają obowiązywać do 31 grudnia 2026 r.
Główne korzyści dla właścicieli
- Pełne zwolnienie z podatku od wynajmu przez 3 lata – właściciele mieszkań, które były puste przez co najmniej 3 lata lub wynajmowane w systemie krótkoterminowym przez minimum rok, mogą korzystać ze zwolnienia, jeśli podpiszą umowę najmu na minimum 3 lata.
- Rozszerzenie katalogu uprawnionych nieruchomości i właścicieli – w ramach nowych przepisów z ulgi mogą korzystać także większe mieszkania powyżej 120 m² wynajmowane rodzinom z trójką lub więcej dzieci. Dodatkowo przewidziano 20 m² na każde kolejne dziecko po drugim.
- Ochrona właściciela przy wcześniejszym zakończeniu umowy najmu – jeśli najemca wyprowadzi się przed terminem, właściciel ma 3 miesiące na znalezienie nowego najemcy bez utraty ulgi. Właściciel może skorzystać z tej możliwości tylko raz w ciągu trzech lat, a kolejne zmiany najemcy nie wydłużają zwolnienia, ale nie skutkują jego utratą dla już pobranych czynszów.
Elastyczność dla wybranych grup najemców
Wprowadzono możliwość krótszego niż 3 lata najmu dla osób pracujących w zawodach wymagających częstych zmian miejsca zamieszkania, np. nauczycieli, lekarzy, pielęgniarek, policjantów czy funkcjonariuszy mundurowych. Minimalny okres najmu dla tych osób wynosi 6 miesięcy, a właściciel nadal zachowuje prawo do pełnej ulgi podatkowej. Dzięki temu właściciele na wyspach i w regionach o ograniczonej podaży nie muszą ograniczać się do krótkoterminowego wynajmu typu Airbnb.
Korzyści finansowe dla właścicieli
Dla właściciela, który wynajmuje mieszkanie za 1 000 euro miesięcznie, całkowita korzyść podatkowa przez 3 lata może wynieść nawet 5 400 euro, jeśli podatek wynosiłby 15%. W przypadku większej liczby nieruchomości oszczędności są jeszcze większe, ponieważ przy wyższych dochodach obowiązują stawki 35–45%. Zwolnienie z podatku obejmuje okres trzech kolejnych lat od podpisania umowy najmu, a dla nieruchomości wynajętych w 2026 r. okres zwolnienia obejmuje dochody z lat 2026–2028.
Dla nieruchomości, które nie kwalifikują się do pełnego zwolnienia, od 2026 r. wprowadzono obniżkę podatku o 10 punktów procentowych (z 35% na 25%) dla przychodów z wynajmu między 12 000 a 24 000 euro rocznie.
Korzyści dla najemców
Dzięki nowym regulacjom na rynku pojawi się więcej mieszkań do wynajmu długoterminowego. Zwolnienie podatkowe sprawia, że właściciele mogą oferować konkurencyjne stawki czynszu, co jest szczególnie korzystne dla rodzin wielodzietnych oraz osób z zawodów wymagających częstych transferów. Mieszkania powyżej 120 m², wcześniej wykluczone, mogą teraz zostać wynajęte rodzinom z co najmniej trzema dziećmi, zwiększając dostępność dużych lokali.
Ograniczenia i ryzyka
- Wynajem krótkoterminowy, np. przez platformy typu Airbnb, w trakcie trwania ulgi prowadzi do jej całkowitej utraty i może skutkować obowiązkiem zwrotu ulg z odsetkami.
- Jeśli najemca wyprowadzi się przed upływem trzech miesięcy, a właściciel nie znajdzie kolejnego najemcy w wyznaczonym czasie, ulga przestaje obowiązywać dla kolejnych miesięcy, choć właściciel zachowuje korzyści dla dotychczas pobranych czynszów.
- Nieruchomość musi być zadeklarowana jako pusta w E2 przez trzy kolejne lata przed podpisaniem umowy. Mieszkanie puste w latach 2023–2025 (bez 2022) kwalifikuje się dopiero od 1 stycznia 2026 r.
Nowe przepisy tworzą korzystne warunki zarówno dla właścicieli, jak i najemców. Właściciele zyskują stabilny i zwolniony z podatku dochód, a rodziny i pracownicy zawodów wymagających mobilności mają dostęp do bardziej atrakcyjnych ofert wynajmu długoterminowego. Elastyczność umów dla wybranych grup oraz ochrona właściciela przy wcześniejszym zakończeniu najmu mają przyczynić się do zwiększenia liczby mieszkań dostępnych na rynku, zwłaszcza na wyspach i w regionach o ograniczonej podaży.
