Zakazy najmu krótkoterminowego wprowadzane przez europejskie miasta nie przynoszą oczekiwanych efektów w postaci zahamowania wzrostu cen mieszkań. Coraz częściej pojawiają się sygnały, że sama administracyjna blokada platform typu short-term rental nie rozwiązuje strukturalnych problemów rynku nieruchomości.
Lizbona wycofuje się z zakazu
Pod koniec 2025 roku władze Lizbony zdecydowały o zniesieniu obowiązującego od 2019 roku zakazu rejestracji nowych lokali na wynajem krótkoterminowy w centrum miasta. To pierwszy taki przypadek w Europie, gdy duża metropolia wycofuje się z restrykcyjnej polityki w tym zakresie.
Decyzja była konsekwencją analizy efektów regulacji – okazało się, że zakaz nie wpłynął istotnie na stabilizację cen mieszkań. Tymczasem Portugalia mierzy się z narastającym kryzysem mieszkaniowym. Z danych Europejskiego Banku Centralnego wynika, że ceny sprzedaży nieruchomości w tym kraju wzrosły w 2025 roku aż o 23,35 proc., co uczyniło go liderem wzrostów w Unii Europejskiej.
Przypadek Lizbony pokazuje, że problem dostępności mieszkań ma głębszy charakter i wymaga bardziej kompleksowych działań niż jedynie ograniczanie najmu krótkoterminowego.
Ateny: zakaz obowiązuje, ceny rosną
Podobne wyzwania obserwowane są w Grecji. W związku z rosnącymi trudnościami w dostępie do mieszkań dla lokalnej ludności oraz niedoborem podaży, od początku 2025 roku wprowadzono zakaz uruchamiania nowych lokali najmu krótkoterminowego w centralnych dzielnicach Aten. W tym roku regulacja została przedłużona i obejmuje trzy pierwsze okręgi administracyjne gminy Ateny – czyli w praktyce wszystkie najbardziej atrakcyjne obszary, od tzw. trójkąta handlowego po Pangrati i Neos Kosmos.
Mimo to ceny nadal rosną. W 2025 roku średnia cena ofertowa w gminie Ateny wzrosła o 11,6 proc., osiągając poziom 2 400 euro za metr kwadratowy – najwyższy wzrost w całej Attyce.
Co więcej, w rejonach wokół placów Omonia i Syntagma – czyli dokładnie tam, gdzie obowiązuje zakaz nowych najemów krótkoterminowych – ceny wzrosły w 2025 roku aż o 22,8 proc.
Popyt silniejszy niż regulacje
Zdaniem przedstawicieli rynku nieruchomości kluczowym czynnikiem pozostaje dysproporcja między wysokim popytem a ograniczoną podażą mieszkań, szczególnie w dzielnicach oferujących relatywnie bardziej przystępne cenowo lokale w porównaniu z północnymi czy południowymi przedmieściami Aten.
Ograniczenie liczby nowych apartamentów przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy nie zwiększyło bowiem znacząco dostępności mieszkań na rynku tradycyjnego najmu czy sprzedaży. W wielu przypadkach inwestorzy wstrzymali się z nowymi projektami lub przekierowali kapitał w inne segmenty rynku.
Potrzeba nowego podejścia
Doświadczenia Lizbony i Aten wskazują, że regulacje ograniczające najem krótkoterminowy mogą mieć znaczenie polityczne i symboliczne, lecz nie stanowią samodzielnego rozwiązania problemu dostępności mieszkań.
Eksperci podkreślają, że skuteczna polityka mieszkaniowa wymaga równoczesnego zwiększania podaży, zachęt do budownictwa mieszkaniowego, wsparcia dla najmu długoterminowego oraz stabilnych ram regulacyjnych.
W przeciwnym razie rynek nadal będzie reagował na fundamentalne prawa popytu i podaży – niezależnie od wprowadzanych zakazów.
