Rynek mieszkaniowy w Attyce i w samych Atenach wchodzi w nową fazę. Dane z wyszukiwań ofert sprzedaży i wynajmu w 2025 roku, zebrane przez platformę Spitogatos, wskazują na wyraźne zjawisko: różnice między cudzoziemcami a Grekami w budżetach i preferencjach cenowych zaczynają się zmniejszać. Dotyczy to zarówno wartości nieruchomości, których poszukują kupujący, jak i poziomu czynszów, jakie są skłonni zaakceptować najemcy.
Wnioski te opisuje analiza inwestora i analityka Ilias’a Papageorgiadisa, oparta na zapytaniach użytkowników Spitogatos w segmencie „na sprzedaż” i „na wynajem”.
2025: mniejsza „premia” po stronie cudzoziemców
Jeszcze niedawno cudzoziemcy byli kojarzeni z gotowością do płacenia wyraźnie więcej niż Grecy, szczególnie w atrakcyjnych dzielnicach i w lokalizacjach turystycznych. W 2025 roku obraz staje się bardziej wyrównany: wyszukiwania obcokrajowców dotyczyły nieruchomości tylko nieznacznie droższych, a skłonność do „przepłacania” – w porównaniu do Greków – była mniejsza niż w 2024 r.
To ważny sygnał dla sprzedających i pośredników. Jeżeli dwie grupy klientów zaczynają konkurować o podobny segment cenowy, presja popytowa rozkłada się inaczej niż w latach, gdy kapitał zagraniczny był skoncentrowany głównie na droższych lokalizacjach.
Kto szuka drożej i gdzie? Zaskoczenia w centrum Aten i na zachodzie
W ujęciu regionalnym najbardziej interesujące są przesunięcia w samej Attyce. W porównaniu do sytuacji sprzed dwóch lat widać, że w niektórych częściach aglomeracji to Grecy wyróżniają się wyższym budżetem wyszukiwań.
W 2025 roku:
- w centrum Aten Grecy szukali nieruchomości średnio o 8% droższych niż cudzoziemcy,
- w zachodnich przedmieściach – średnio o 17% droższych.
Jednocześnie cudzoziemcy wciąż częściej kierowali uwagę na lokalizacje, które wielu Grekom kojarzą się z „premium” lub z wyższą jakością życia:
- w pozostałej części Attyki (m.in. obszary nadmorskie, takie jak Sounio i Marathon) poszukiwali nieruchomości średnio o 16% droższych,
- w południowych przedmieściach – o 8% droższych,
- w północnych przedmieściach – o 6% droższych.
To pokazuje, że preferencje lokalizacyjne nadal się różnią, ale różnice kwotowe są już mniejsze niż rok wcześniej.
Kontrast z 2024 rokiem jest wyraźny
Aby zrozumieć wagę zmiany, warto zestawić te dane z 2024 r. Wtedy – według tego samego źródła – cudzoziemcy byli skoncentrowani znacznie wyżej cenowo:
- w południowych przedmieściach wyszukiwali domy i mieszkania średnio o 38% droższe niż Grecy,
- w Pireusie – o 22% droższe,
- w zachodnich przedmieściach – o 16% droższe,
- a w „pozostałej” Wielkiej Attyce jedynie o 4% droższe.
W 2024 r. jednocześnie to Grecy wyróżniali się w centrum Aten, gdzie interesowali się nieruchomościami średnio o 19% droższymi niż cudzoziemcy.
W 2025 r. część tych proporcji uległa „spłaszczeniu”. Rynek wygląda mniej jak dwa równoległe światy (lokalny i zagraniczny), a bardziej jak jedna konkurencja o zbliżony koszyk ofert.
Dlaczego Grecy zwiększyli budżety? Rola programu „My Home II”
Eksperci łączą przesunięcie po stronie Greków z wejściem w 2025 rok z większymi budżetami, co ma mieć związek z programem kredytowym My Home II (Spiti Mou II).
Program ma wspierać zakup pierwszego mieszkania i – według oficjalnych informacji – oferuje finansowanie do 190 000 euro przy spełnieniu określonych kryteriów (m.in. parametrów nieruchomości i profilu kupującego).
To może tłumaczyć, dlaczego w 2025 r. rośnie zainteresowanie lokalnych kupujących m.in. centrum Aten i zachodem, gdzie znajduje się większy zasób mieszkań „kwalifikujących się” do wsparcia i jednocześnie wciąż można znaleźć oferty relatywnie tańsze niż na południowym wybrzeżu.
Co oznacza „zacieśnianie się różnic” dla rynku?
Zmniejszanie dystansu między budżetami Greków i cudzoziemców nie musi oznaczać spadku cen. Raczej sygnalizuje zmianę mechaniki popytu:
- większa konkurencja w średnim segmencie (tam, gdzie spotykają się potrzeby lokalnych rodzin i część popytu zagranicznego),
- mniej „odjechany” segment premium w ujęciu statystycznym (cudzoziemcy nie dominują już tak wyraźnie w wyszukiwaniu najdroższych opcji),
- silniejsze znaczenie narzędzi publicznych (programy kredytowe i kryteria „kwalifikowalności” mieszkań wpływają na mapę zainteresowania).
Dla osób śledzących rynek to ważna wskazówka: w 2026 roku decyzje zakupowe będą coraz mocniej zależeć nie tylko od lokalizacji, ale też od tego, czy dana nieruchomość „mieści się” w ramach finansowania i realnych budżetów gospodarstw domowych.
