Wioletta Walczyk – polskojęzyczna adwokat w Grecji. Zawsze można liczyć na Jej radę i profesjonalną pomoc. Dzisiaj opowiada o procesie nabywania nieruchomości w Grecji przez polskich obywateli. Kto z nas nie pragnie posiadać apartamentu lub domu w pięknej Hlladzie, w której niebo jest bardziej niebieskie niż w innej części świata, ludzie są bardziej radośni, a jedzenie smakuje najlepiej. Chęć posiadania swojego azylu od problemów codzienności w tym kraju jest bardzo kusząca z wielu powodów. Jak jednak wskazuje nasza specjalistka: „Jaki by nie był powód nabycia, decyzja o zakupie powinna być dobrze przemyślana, a sama transakcja powinna odbywać się z pomocą zaufanych specjalistów.” O tajnikach zakupu nieruchomości w Grecji można przeczytać poniżej.
Czy prawo greckie jest przyjazne dla inwestorów z Polski, jeśli chodzi o zakup nieruchomości w Grecji?
Coraz więcej naszych rodaków decyduje się na zakup nieruchomości w Grecji. Jako obywatele UE w tym zakresie jesteśmy traktowani na równi z obywatelami greckimi. Dla niektórych grecka nieruchomość ma być destynacją na letnie urlopy, czy weekendową odskocznią od codziennej rutyny. Jeszcze inni traktują taką nieruchomość jako inwestycję zgromadzonego kapitału, jako, że ceny są bardzo atrakcyjne i greckie nieruchomości naprawdę konkurują z nieruchomościami w innych krajach. Zawsze można ją komuś, albo wynająć, albo zwyczajnie samemu z niej korzystać.
Czy rekomenduje się samodzielny zakup nieruchomości w Grecji czy skorzystanie z pomocy osób trzecich? Do kogo należy się zwrócić o wsparcie przy poszukiwaniu nieruchomości?
Zainteresowany potencjalny klient powinien wynająć niezależnego zaufanego adwokata, który na wstępie dokona audytu prawnego we właściwym terenowo, do położenia nieruchomości Wydziale Ksiąg Wieczystych. Audyt taki powinien być bardzo dokładny i dotyczyć zarówno ewentualnych obciążeń na nieruchomosci, jak i tytułów własności, co najmniej 20 lat wstecz, a najlepiej jeszcze dalej. Agencje bardzo często sugerują skorzystanie z usług proponowanego przez nich prawnika, kusząc niską ceną. Solidny audyt w Wydziale Ksiąg Wieczystych może potrwać nawet kilkadziesiąt godzin, a jakość zaniżonej cenowo usługi, może być adekwatnie kiepska i mieć fatalne skutki dla nabywcy. Oczywiście kontrola prawna nieruchomosci nie powinna zakończyć się na audycie w Wydziale Ksiąg Wieczystych. Wskazane jest, aby nabywca miał adwokata podczas całej procedury, a ten czuwał nad wszystkim, to znaczy kontrolował wszystkie dokumenty dostarczane ze strony sprzedawcy, współpracował z inżynierem podczas sporządzania dokumentów technicznych, opracowywał i analizował skrupulatnie warunki nabycia, i wiele innych. Transakcja nabycia nieruchomości to współpraca takich specjalistów, jak adwokat, notariusz, inżynier i księgowy. Wynajmując adwokata, który specjalizuje się w obsłudze prawnej transakcji nabycia-sprzedaży nieruchomości, nabywca może liczyć na to, że jego adwokat będzie posiadał zaufany team specjalistów, z którymi współpracuje i transakcja potoczy się sprawnie. Wskazane jest już na początku podpisanie umowy z adwokatem na świadczenie jego usług, w której adwokat szczegółowo określi zakres swoich usług oraz swoje honorarium i warunki współpracy. Najlepiej, aby adwokat czuwał nad całą transakcją aż do podpisania aktu notarialnego, zapisów w księgach wieczystych i zmiany nazwiska na rachunkach za media.
Jakie są i od czego zależą opłaty za usługi adwokackie?
Na honorarium adwokackie wpływa zakres świadczonych usług, położenie nieruchomości oraz wartość transakcji, do jakiej ponosi odpowiedzialność.
Jakie są wymagane dokumenty aby moc dokonać zakupu nieruchomości w Grecji?
Obywatel polski niebędący rezydentem Grecji, potrzebuje wyłącznie dowód tożsamości, odpis aktu urodzenia lub małżeństwa oraz wskazanie osoby zamieszkałej w Grecji, pełniącej rolę adresata i reprezentanta podatkowego w Grecji i na podstawie tych dokumentów może wyrobić sobie Numer Identyfikacji Podatkowej niezbędny do transakcji nabycia nieruchomości. Natomiast tuż po nabyciu, wskazane jest wydobycie z Urzędu Skarbowego państwa, w którym nabywca jest rezydentem podatkowym Certyfikatu Rezydencji Podatkowej, do okazania w przypadku kontroli. Będąc rezydentem podatkowym innego państwa, grecki urząd skarbowy nie jest właściwy do badania czy nabywcę stać na taki zakup.
Czy inwestor z Polski może starać się w greckim banku o kredyt na zakup nieruchomości w Grecji?
Kredyt mieszkaniowy greckim banku jest możliwy, aczkolwiek ustanowienie hipoteki, czy wkład własny, same w sobie nie wystarczą. Potrzebny jest także poręczyciel i zarówno kredytobiorca, jak i poręczyciel muszą wykazać się dobrą zdolnością kredytową.
Jakie są najczęściej spotykane „pułapki” podczas zakupu nieruchomości i na co trzeba zwrócić szczególnie uwagę?
Potencjalny nabywa musi wiedzieć, że wystawiona na sprzedaż przez greckie agencje nieruchomości nieruchomość niemal nigdy nie jest sprawdzona przez adwokata czy inżyniera, a rola agenta kończy się zazwyczaj na otwarciu drzwi i skojarzeniu stron transakcji oraz odebraniu swojej prowizji od obu stron w dniu podpisania aktu nabycia. Oczywiście rola agenta nieruchomości jest bardzo ważna, to on właśnie umożliwia odnalezienie wymarzonej nieruchomości, ale jego rola powinna zakończyć się na skojarzeniu obu stron. Transakcja nabycia nieruchomości w Grecji, w zależności od problemów jakie mogą istnieć w każdym przypadku, może potrwać od miesiąca, dwóch nawet do roku lub dłużej. Wskazane jest pozostawienie pełnomocnictwa dla adwokata, który będzie mógł swobodnie działać bez oczekiwania na dostępność nabywcy, który w przeciwnym razie musialby być obecny przy każdej czynności osobiście.
Z jakimi podatkami i w jakiej wysokości spotyka się kupujący podczas zakupu nieruchomości w Grecji?
W Grecji podobnie jak w Polsce, to nabywca ponosi koszty notarialne za sporządzenie aktu, jak i opłaty za zapisy w księgach wieczystych. Nabywając nieruchomość w Grecji, bez planowanego osiedlenia się tutaj i zamieszkania w niej – przypadku, kiedy to można starać się o zwolnienie z podatku – należy liczyć się także z obowiązkiem wniesienia podatku od przeniesienia własności w wysokości 3% od wartości urzędowej lub nabycia nieruchomości, w każdym razie zawsze od tej wyższej oraz dodatkowo opłaty 3% od wartości tego naliczonego podatku.
W Polsce osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu mieszkalnego, w przypadku mieszkania,opłaca co miesiąc czynsz oraz zobowiązana jest do zawarcia umów na media, gaz, prąd. Jak kwestia comiesięcznej opłaty jest rozwiązana w Grecji?
Na rynku greckim działa wielu dostawców energii i po przeanalizowaniu ich ofert, nowy właściciel nieruchomości bez problemu szybko może podpisać umowę na świadczenie usług jednego z nich. Większość dostawców posiada możliwość wglądu i opłaty rachunków online. Do takich rachunków najczęściej wliczane są już wszelkie podatki komunalne, wywozy śmieci czy opłaty za telewizję. W przypadku zakupu lokalu w bloku, należy liczyć się z comiesięcznymi opłatami za koszty części wspólnych. Najczęściej zajmują się tym prywatne firmy, wybierane przez wspólnotę mieszkańców i opłaty można regulować poprzez przelewy na ich konto bankowe.
Czy obywatel Polski chcąc dokonać transakcji musi założyć konto w greckim banku?
Bardzo często agenci nieruchomości udzielają informacji, że do transakcji nabycia nieruchomości w Grecji niezbędne jest posiadania konta bankowego w Grecji. Jest to błędna informacja. Na potrzebę sfinalizowania transakcji nabycia nieruchomości, nie jest niezbędne takie konto. Przeciwnie można dokonać przelewu z rachunku nabywcy prowadzonego w jakiegokolwiek banku w innym kraju, podpisujac dodatkowo, zaraz po wpłynięciu pieniędzy na konto sprzedawcy, tzw. Notarialny Akt Spłaty. Taki procedur jest bardzo częsty w Grecji i z zaznaczeniem odpowiednich klauzul w Notarialnym Akcie Nabycia, bezpieczny dla obu stron transakcji. Oczywiście konto w greckim banku może być później udogodnieniem, w przypadku, gdy nabycie na charakter zarobkowy, np., wynajem.
Dziekuję za rozmowę.
Dziękuję.
zdjęcia: archiwum prywatne
